Wijzigingen m.b.t. onroerend goed 2012

januari 24th, 2012 by lam

Wijzigingen m.b.t. onroerend goed in 2012

Hieronder een overzicht van de wijzigingen voor 2012 en overige aandachtspunten:

Verlaging overdrachtsbelasting
Al eerder is goedgekeurd dat vooruitlopend op de aanvaarding van de maatregel, het tarief van de overdrachtsbelasting van twee procent bij de verkrijging van woningen al met ingang van 15 juni 2011 kan worden toegepast. De maatregel vervalt per 1 juli 2012. De tijdelijke maatregel geldt ook voor een tweede woning of recreatiewoning, indien deze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw.

Het kabinet zal in het kader van de voorjaarsnota bezien wat zij wil doen met de overdrachtsbelasting ná 1 juli volgend jaar. Hierover houden we u natuurlijk op de hoogte.

Nationale Hypotheek Garantie
De Nationale Hypotheekgarantie blijft nog tot medio 2014 op hoger niveau.
Het Kabinet heeft besloten om naar aanleiding van het verzoek van de Tweede Kamer de kostengrens van de Nationale Hypotheekgarantie tot 1 juli 2012 te handhaven op € 350.000,-. Na 1 juli 2012 gaat de grens omlaag naar € 320.000,-, om op 1 juli 2014 te zakken naar het reguliere niveau van € 265.000,-. De eenmalige premie die kopers betalen gaat omhoog van 0,55 naar 0,7 procent.

Doorverkoop woning binnen 6 of 12 maanden
Vanaf 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 is de termijn van 6 maanden alleen voor woningen verlengd tot 12 maanden. U kunt gebruikmaken van de verlengde termijn van 12 maanden tot uiterlijk 31 december 2012. (Als de verkoper op 31 december 2011 eigenaar werd.) Voor woningen die zijn gekocht vanaf 1 januari 2012 geldt weer de termijn van 6 maanden.

WOZ waarde erf- en schenkbelasting
De stemming in de Eerste Kamer over het belastingplan 2012 en overige fiscale maatregelen, waar deze wijziging onderdeel van uitmaakt, vindt plaats op 20 december 2011. Mocht het plan niet door de Eerste Kamer worden aangenomen zullen we u hier uiteraard over informeren.

Op dit moment geldt voor de erf- en schenkbelasting dat een verkregen woning in aanmerking wordt genomen naar de WOZ-waarde voor het kalenderjaar waarin de verkrijging plaatsvindt. In artikel 18 lid 2 wet WOZ is bepaald dat de waardepeildatum één jaar ligt voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Dit houdt in dat de waarde zoals die is vastgesteld op 1 januari van het jaar voorafgaande aan de verkrijging krachtens erfrecht of schenking. Indien de verkrijging op 31 december 2012 plaatsvindt, geldt de WOZ-waarde op 1 januari 2011.

Omdat dit in tijden van crisis als onrechtvaardig wordt ervaren, is het voor de verkrijger mogelijk om te kiezen voor de WOZ-waarde die geldt voor het jaar ná het jaar van de verkrijging (in bovengenoemd voorbeeld dus op 1 januari 2012). De keuzemogelijkheid geldt niet als de woning is verkregen vóór 2012.

Eigenaar pand wordt belastingplichtig voor afvalstoffenheffing
De stemming in de Eerste Kamer over het belastingplan 2012 en overige fiscale maatregelen, waar deze wijziging onderdeel van uitmaakt, vindt plaats op 20 december 2011. Mocht het plan niet door de Eerste Kamer worden aangenomen zullen we u hier uiteraard over informeren.

Bij meervoudig gebruik van een pand, zoals kamerverhuur, wordt de eigenaar/verhuurder van het pand belastingplichtig voor de afvalstoffenheffing. Op dit moment is de gebruiker/ huurder belastingplichtig. De eigenaar kan de afvalstoffenheffing vervolgens verhalen op de kamerhuurders.
De wijziging treedt op 1 januari 2012 in werking.

Verhuisregeling hypotheekrenteaftrek
De maximale termijn voor behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen woning is in 2010 met 1 jaar verlengd. De termijn was in 2010 2 jaar en wordt 3 jaar. Dit betekent dat indien de woning in 2008 of 2009 te koop is gezet, nog recht op hypotheekrenteaftrek bestaat in respectievelijk 2011 en 2012. Daarnaast wordt de maximale termijn voor het verkrijgen van hypotheekrenteaftrek voor de nog leegstaande toekomstige eigen woning (bijvoorbeeld in aanbouw) verlengd van 2 naar 3 jaar. Dit betekent dat in 2011 recht op hypotheekrenteaftrek bestaat voor een leegstaande woning die uiterlijk in 2014 de eigen woning zal worden. De regeling vervalt per 1 januari 2013.

Herleven hypotheekrenteaftrek voormalige eigen woning na tijdelijke verhuurSinds 1 januari 2010 kan de hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning herleven na een periode van tijdelijke verhuur. De hypotheekrente kan na de verhuur nog worden afgetrokken tot maximaal de resterende termijn van de verhuisregeling. Deze tijdelijke maatregel is in 2010 verlengd met een jaar. Dit betekent dat de maatregel tot en met 2012 van toepassing is (vervaltermijn 1 januari 2013).
 
Huurprijs bij tijdelijke verhuur van te koop staande woningen Op grond van de Leegstandwet kunnen woningen in afwachting van verkoop onder bepaalde omstandigheden tijdelijk worden verhuurd. Onder de oude regelgeving was het echter niet mogelijk een woning tegen een geliberaliseerde huurprijs te verhuren, terwijl dat op grond van de reguliere huurprijsregelgeving wel zou kunnen. De maximale huurprijs werd thans bepaald op grond van het woningwaarderingsstelsel als bedoeld in het Besluit huurprijzen woonruimte. Dit was een belemmering voor de verhuur van woningen door eigenaren die hun woning door de crisis niet kunnen verkopen. Om aan deze situatie tegemoet te komen, is in de Crisis- en herstelwet bepaald dat voor de categorie te koop staande woningen bij tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet geliberaliseerde verhuur wel mogelijk is indien dit op grond van de reguliere huurprijsregelgeving ook mogelijk zou zijn.

De Crisis- en herstelwet vervalt op 1 januari 2014.

Erfdienstbaarheden en verjaring
Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Vóór 1 januari 1992 was het bijna onmogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen. Men kon alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden verkrijgen.

Dit waren eigenlijk alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijke activiteit, zoals een recht van overbouw of het hebben van leidingen onder andermans erf. Een recht van overpad was vaak geen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid, omdat er steeds een menselijke activiteit voor nodig was voor de uitoefening van het recht. Om er gebruik van te maken moest men immers lopen over het pad.

Per 1 januari 1992 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, dus ook de niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden zoals het recht van overpad. Om een niet voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid te verkrijgen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Deze verjaringstermijn vangt aan vanaf 1 januari 1992. Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012.

Bron: NVM

Tags: , , , , , , , , , , , , , , ,
Posted in Geen categorie | No Comments »

Looptijden: van verkochte woningen en van het aanbod

december 6th, 2011 by lam

Zaterdag 3 december verscheen in de Trouw een artikel, waarin de suggestie werd gewekt dat woningen gemiddeld 22 maanden nodig hebben om verkocht te worden en dat zelfs populaire woningen meer dan een jaar te koop zouden staan. Daarbij werd ook gemeld dat makelaars de stand van zaken op de woningmarkt te rooskleurig zouden voorstellen.

De NVM presenteert in haar kwartaalberichten verschillende cijfers over:
- de looptijd van verkochte bestaande koopwoningen
- de looptijd van de in aanbod staande bestaande koopwoningen.

Daarmee brengt de NVM de feitelijke informatie over de stand van zaken in de woningmarkt in kaart. De cijfers die de NVM presenteert zijn gecorrigeerd voor woningen die van de markt gehaald zijn en korte tijd later opnieuw aangemeld worden.

Looptijd van verkochte woningen
De looptijd van verkochte woningen (vaak verkooptijd genoemd) is het gemiddelde aantal dagen dat een woning nodig heeft om verkocht te raken, gebaseerd op de feitelijk verkochte woningen in een bepaalde periode. In het 3e kwartaal bedraagt de gemiddelde verkooptijd 135 dagen. Per regio en woningtype verschillen verkooptijden sterk (zie bijlage).

Looptijd van in aanbod staande woningen
De looptijd van de in staande woningen is het gemiddelde aantal dagen dat de te koop staande woningen op een bepaald moment te koop staan. In het 3e kwartaal 2011 (peilmoment 15 augustus) stonden de woningen, die op dat moment in aanbod stonden dat gemiddeld 258 dagen.

Naast deze informatie brengt de NVM ook informatie over de verdeling naar tijdsduur van de verkochte en in het aanbod staande koopwoningen.

Van de verkochte woningen in het 3e kwartaal heeft bijvoorbeeld 42% een verkooptijd van 3 maanden of minder. 18% van de verkochte woningen heeft een jaar of meer nodig gehad om verkocht te raken.
Van de in het aanbod staande koopwoningen staat op 15 augustus 21% minder dan een kwartaal in het aanbod. 38% van het koopwoningaanbod staat een jaar of langer in het aanbod.

Door het interpreteren van de gezamenlijke cijfers over verkopen en aanbod ontstaat een goed beeld van de ontwikkelingen op de woningmarkt.

In Trouw werd gesproken over de ‘theoretische verkooptijd’. Dit is berekend door het aantal woningen in het aanbod te delen door het aantal transacties over een bepaalde periode. De NVM heeft het laatste kwartaal in de perspresentatie cijfers laten zien over hoe lang het zou duren om het huidige aanbod te verkopen, waarbij er vanuitgegaan wordt dat er geen nieuw aanbod meer bij komt.

Die cijfers zijn op dezelfde manier berekend. De tijd, die benodigd is om het huidige koopwoningaanbod te verkopen (waarbij er geen nieuw aanbod bijkomt), is 21 maanden volgens berekeningen van de NVM.

Bron: NVM

Tags: , , , , , , ,
Posted in Geen categorie | No Comments »

LAM ERA makelaars biedt oplossing voor dubbele woonlasten

november 24th, 2011 by lam

Het eeuwige dilemma: je vindt het huis van je dromen, maar de oude woning is nog niet verkocht. Als je het nieuwe huis koopt, loop je het risico opgezadeld te worden met dubbele woonlasten, namelijk de kosten van de oude woning én de kosten voor de nieuwe woning.

LAM ERA makelaars in Haarlem biedt nu een oplossing voor dubbele woonlasten middels de zogenaamde Overbruggingsgarantie. Het kantoor biedt zijn opdrachtgevers de mogelijkheid een woning te verkopen of kopen met Overbruggingsgarantie. De Overbruggingsgarantie is voor zowel de koper als de verkoper een waardevol product.

Compensatie dubbele woonlasten
Het principe van de Overbruggingsgarantie is eenvoudig. De verkoper van een woning besluit in overleg met de makelaar om de woning inclusief de Overbruggingsgarantie aan te bieden. Dankzij de Overbruggingsgarantie worden eventuele dubbele woonlasten binnen de afgesproken garantietermijn door de verkoper aan koper vergoed, zolang die zijn of haar eigen woning nog niet heeft verkocht en overgedragen. Ook voor de verkoper is dit interessant, want de garantie betekent in de praktijk dat er meer gegadigden voor de woning zullen zijn. De verkoper voorkomt daarmee de kosten van een langere verkooptijd. Denk ook aan extra rente, advertenties of het verlagen van de vraagprijs.

De Overbruggingsgarantie wordt aangeboden met een termijn van 1 of 2 jaar. De garantie compenseert de eventuele dubbele woonlasten van de koper tegen een vast percentage van 2,5% van de koopsom op jaarbasis. Tijdens het onderhandelingsproces wordt bepaald of de Overbruggingsgarantie geldt voor 1 of 2 jaar, of zelfs helemaal vervalt, e.e.a. afhankelijk van de koopsom. Wanneer de verkoop rond is legt de makelaar van de verkoper de Overbruggingsgarantie vast in de koopakte. De notaris zorgt voor een maandelijkse uitkering aan de koper.

Tags: , , , , , , , , ,
Posted in Geen categorie | No Comments »

De Nederlandse markt voor woningbeleggingen – rapport door DTZ Zadelhoff

november 24th, 2011 by lam

DTZ Zadelhoff heeft een rapport uitgebracht onder de naam:
Zekerheid gezocht, de Nederlandse markt voor woningebeleggingen, oktober 2011. Hieronder de conclusie, het rapport is te downloaden op www.dtz.nl

Er is veel aan de hand op de Nederlandse woningmarkt. Verwacht werd dat door de verlaging van de
overdrachtsbelasting het aantal woningtransacties zou toenemen. Van een echte opleving van de
gebruikersmarkt is echter geen sprake. Het effect bleek kortstondig.
Er is een grote kloof ontstaan tussen vraagprijzen voor woningen en wat huishoudens kunnen
betalen. Voor een gezin met een modaal inkomen is het verschil tussen de hypotheeklening en de
transactieprijs van een gemiddelde woning bijna EUR 100.000,-.
Middeninkomens dreigen tussen wal en schip te raken, doordat woningcorporaties nog maar 10%
van de vrijgekomen huurwoningen mogen toewijzen aan huishoudens met een inkomen hoger dan EUR
33.000,-. Institutionele beleggers hebben strenge inkomenseisen waardoor veel huishoudens niet in
aanmerking komen voor hun woningen.
In de eerste helft van 2011 is het investeringsvolume van beleggingen in bestaande huurwoningen
uitgekomen op EUR 454 miljoen. Dat is fors meer dan vorig jaar toen halverwege het jaar EUR 313 miljoen
in bestaande woningen was geïnvesteerd. Inclusief nieuwbouw is het investeringsvolume per medio 2011
maar liefst EUR 732 miljoen. Voor heel 2011 wordt verwacht dat het woninginvesteringsvolume uitkomt
op EUR 1.500 miljoen. Dat is meer dan in 2010.
Beleggers tonen in 2011 vooral interesse in nieuwbouw. Veel woningen van ontwikkelaars hebben hun
weg gevonden naar voornamelijk institutionele beleggers, omdat zij in toenemende mate op zoek zijn naar
veilige woningbeleggingen. Particuliere beleggers zijn onverminderd actief. Wel ondervinden zij hinder
van de slechte koopwoningmarkt, waardoor zij er steeds vaker voor kiezen om een woning die vrijkomt
niet uit te ponden maar opnieuw te verhuren.
In 2010 hadden corporaties een bescheiden rol als verkoper. In de eerste zes maanden van 2011
is de verkoop door corporaties daarentegen op gang gekomen. Ook in de tweede helft van
2011 is een aantal portefeuilles op de markt gebracht, ondanks dat het voor corporaties moeilijk is
om complexgewijze verkopen buiten de sector tot stand te brengen. Dit als gevolg van de strenge
overheidsregels die aan verkopen verbonden zijn.
Woningen zijn nog altijd in trek vanwege hun inflatiebestendigheid en zekerheid in het algemeen. De
vraag naar huurwoningen in het segment EUR 650,- tot EUR 1.000,- is groot en de leegstand beperkt.
Investeringen in dit segment worden als vrijwel risicoloos gezien.

bron: Zekerheid gezocht, de Nederlandse markt voor woningbeleggingen, oktober 2011 door DTZ Zadelhoff

Tags: , , , , , , , , , , , , ,
Posted in Geen categorie | No Comments »

NVM kwartaalcijfers 3e kwartaal 2011

oktober 6th, 2011 by lam

Verlaging overdrachtsbelasting heeft positief effect

Door laag consumentenvertrouwen en schuldencrisis zijn kopers nog altijd schuw

Aantal transacties stijgt in het derde kwartaal met 4%

‘Banken moeten belofte maatwerk waarmaken’

De woningmarkt kende in derde kwartaal van 2011 een stijging van het aantal transacties met 4% ten opzichte van dezelfde periode in het jaar daarvoor. Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg 22.767 (gehele markt 30.600). De verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 procent naar 2% per 1 juli jl. leidde direct tot een opleving van het aantal woningverkopen, maar deze stijging heeft zich in de maanden daarna niet doorgezet. Zeker in de maand september vielen de verkopen tegen. De NVM wijt het uitblijven van herstel aan het in augustus weer gedaalde consumentenvertrouwen. Het onzekere financiële klimaat, de dreigende recessie en de eurocrisis maken consumenten terughoudend. De prijs van de gemiddeld verkochte woning daalde in het afgelopen kwartaal met 1,1% tot 231 duizend euro. Dat meldt de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) in haar analyse van de woningmarkt over het derde kwartaal van 2011, die vandaag is gepresenteerd*.

* De nieuwste kwartaalcijfers die de NVM uitgeeft, zijn voorlopig.

Lage overdrachtsbelasting is broodnodig
Het aantal transacties is in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar 4% hoger uitgekomen. De NVM is niettemin teleurgesteld, aangezien er, als gevolg van de verlaagde overdrachtsbelasting, rekening was gehouden met een stijging van 10%. NVM-voozitter Ger Hukker: “De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft direct een positief effect op de woningmarkt, maar door andere factoren die daar los van staan en tegenwerken in plaats van meewerken, is het effect minder zichtbaar. Met name omdat de schuldencrisis in Europa in de tweede helft van het kwartaal weer is gaan opspelen. Consumenten lezen dagelijks in de krant dat het slecht gaat met de economie en stellen de aankoop van een huis soms liever even uit.”

Dit betekent zeker niet dat de verlaging van de overdrachtsbelasting geen effect heeft, aldus Hukker: “Zonder deze broodnodige maatregel was de markt verder in mineur geraakt. Daarnaast heeft de belastingverlaging allerlei positieve neveneffecten. De maatregel is bijvoorbeeld goed voor het verbeteren van de arbeidsmobiliteit doordat mensen met een nieuwe baan minder barrières hebben om te verhuizen. En bovendien voorkomt de maatregel dat consumenten zich nog dieper in de schulden moeten steken om de aankoop van een huis te financieren.”

Qua aantal verkopen een goed kwartaal
Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaars bedroeg in het derde kwartaal 22.767. Daarmee is dit kwartaal qua aantal woningtransacties een relatief goed kwartaal. Het totaal aantal woningverkopen (gehele markt inclusief niet-NVM-makelaars) komt voor dit kwartaal naar schatting uit op 30.600. Voor alle woningtypen ligt het aantal verkopen hoger dan een jaar geleden. Dit geldt het sterkst voor de verkoop van tussenwoningen en appartementen, ruim 5% meer transacties. De verkoop van vrijstaande woningen is met 1,6% relatief het minst toegenomen.

Het derde kwartaal scoort qua aantal transacties traditioneel slechter dan het tweede kwartaal, mede omdat het een vakantieperiode is. Gemeten vanaf 1995 ligt het aantal transacties in een derde kwartaal gemiddeld 4,8% lager dan in het tweede kwartaal. In het derde kwartaal van 2011 lag het aantal transacties slechts 0,4% lager dan in het tweede kwartaal van 2011. Dat maakte het afgelopen kwartaal qua aantal verkopen een goed kwartaal. De stijging van het aantal transacties is vooral toe te schrijven aan het aantal verkochte vrijstaande woningen (+2,5%) en het aantal verkochte appartementen (+1,8%). De verkoop van 2-onder-1-kapwoningen is echter sterk afgenomen en lag 5% lager dan in het voorgaande kwartaal. Voor tussenwoningen en hoekwoningen zijn de percentages respectievelijk -1,3% en -1,2%.

Appartementen meest verkocht maar zorgen blijven
31,1 % van de verkopen is een appartement. Relatief zijn er meer appartementen verkocht dan een kwartaal eerder (30,4%). Het appartement blijft nog steeds het meest verkochte woningtype. De vrijstaande woning kende in het derde kwartaal naar verhouding een toename tot 13% van de verkochte woningvoorraad. Dat is een procentpunt meer dan aan het begin van dit jaar, en gaat vooral ten koste van het aantal 2-onder-1-kapwoningen. De overige woningtypen verkochten naar verhouding vergelijkbaar met eerdere kwartalen.

Woningen worden goedkoper
Het afgelopen kwartaal daalde de prijs van de gemiddeld verkochte woning met 1,1%, in vergelijking met het kwartaal daarvoor. Een hoekwoning daalde met 1,8% het sterkst in prijs. Ook appartementen lieten met -1,6% een sterke prijsdaling zien. Voor tussenwoningen en 2-onder-1-kapwoningen bleef de daling beperkt tot respectievelijk -0,7% en -0,4%.

Ook in vergelijking met een jaar eerder is de prijs het afgelopen kwartaal weer verder gedaald. De prijs van de gemiddeld verkochte woning ligt nu 2,1% lager dan een jaar eerder. In het tweede kwartaal was de daling ook al ruim 2%. In vergelijking met een jaar eerder zijn de prijzen van tussenwoningen, hoekwoningen en appartementen het sterkst gedaald (respectievelijk -2,8%, -2,6% en -2,4%). Een vrijstaande woning veranderde nauwelijks van prijs en noteerde een daling van -0,3%. Hukker: “Daarvoor krijg je wel een betere woning dus meer waar voor je geld.”

Woningen staan te hoog geprijsd in de markt
De prijs van de gemiddeld verkochte woning bedroeg in het afgelopen kwartaal 231 duizend euro. Op het dieptepunt van de woningmarkt (het eerste kwartaal van 2009) kwam de prijs van de gemiddeld verkochte woning niet hoger uit dan 219 duizend euro. Voor het gemiddeld verkochte appartement werd 173 duizend euro betaald, voor een vrijstaande woning gemiddeld 391 duizend euro.

Volgens NVM-voorzitter Hukker staan veel woningen nog te hoog geprijsd in de markt. Hiermee snijden verkopers zichzelf in de vingers. “In deze markt is geen plaats voor dromers, maar voor realisten. Omdat de concurrentie, vanwege het grote aanbod, tussen verkopers groot is worden te hoog geprijsde woningen niet bekeken en niet verkocht. Kopers kopen met de handrem erop. Daarnaast is ook de leencapaciteit door de verscherpte regels van de banken afgenomen. Andere oorzaken waarom kopers minder uitbundig kopen, is de druk op het besteedbaar inkomen, de stijgende zorgpremies, de gemeentelijke lasten en het feit dat energielasten toenemen. Daarnaast houden ze rekening met de voorgenomen bezuinigingen van het kabinet en gaan consumenten meer reserveren voor de oude dag. Tenslotte zie je dat huizenbezitters merken dat door de slechte prestaties op de beurs de spaarresultaten in de beleggingspolissen tegenvallen. Al met al moet je concluderen dat dit weliswaar een kopersmarkt is, maar dat kopers met de handrem erop onderhandelen ”

Verkooptijd loopt verder op
De tijd die het kost om een woning te verkopen, is in 2011 verder opgelopen. In het afgelopen kwartaal was de gemiddelde verkooptijd 135 dagen, ten opzichte van 123 dagen in het derde kwartaal van 2010. Qua verkooptijd presteerde het afgelopen kwartaal hetzelfde als het tweede kwartaal van 2011, toen deze gemiddeld 134 bedroeg.

Verschil tussen oorspronkelijke vraag en transactieprijs blijft toenemen
Het feit dat veel woningen nog te hoog geprijsd in de markt staan, blijkt ook uit de cijfers over het verschil tussen de laatste vraagprijs en transactieprijs. Dit verschil bedraagt het afgelopen kwartaal 4,9%. De transactieprijs gaf gemiddeld 7,2% toe op de oorspronkelijke vraagprijs, een toename in vergelijking met het tweede kwartaal 2011. Het feit dat het verschil tussen oorspronkelijke vraagprijs en transactieprijs toeneemt, maar het verschil tussen laatste vraagprijs en transactieprijs gelijk blijft, duidt erop dat verkopers vaker tussentijds de vraagprijs al aanpassen (in de periode vóórdat men de uiteindelijke onderhandelingsfase met de koper ingaat).

Woningen die lange tijd in de verkoop hebben gestaan, alvorens ze verkocht worden, leggen veel toe op hun oorspronkelijke vraagprijs. Woningen die er tussen 2 en 3 jaar over hebben gedaan om verkocht te worden, geven 17,9% toe in het derde kwartaal van 2011. Woningen die meer dan drie jaar te koop hebben gestaan en uiteindelijk toch verkocht worden, leggen uiteindelijk bijna 21% toe op de oorspronkelijke vraagprijs. Slechts 1 op de 30 van deze woningen wordt echter verkocht. NVM-voorzitter Hukker: “Deze cijfers geven aan dat de kaasschaafmethode niet werkt. Wie zijn woning te hoog in de markt zet, merkt al snel dat hij geleidelijk aan toch moet zakken. Uiteindelijk ben je daarmee slechter af. Realistisch prijzen loont!”

Aanbod te koop staande woningen loopt verder op
Het afgelopen kwartaal is het aantal te koop staande woningen weer verder toegenomen. De stijging was niet zo groot als in het tweede kwartaal, maar met 4% toch nog aanzienlijk. Halverwege het kwartaal stonden bij NVM-makelaars ruim 163 duizend woningen te koop. In de totale bestaande koopwoningmarkt gaat het dan om naar schatting 217 duizend woningen.

Vrijstaande woningen maken bijna een kwart van het aanbod van woningen uit. De stijging is echter het grootst bij de appartementen. Het aantal in aanbod staande appartementen is met 48 duizend woningen 5,3% hoger dan vorig kwartaal. Inmiddels bestaat 29,3% van het aanbod uit appartementen. Aan het begin van de crisis bestond 25,5% van de te koop staande woningen uit appartementen. De stijging van aanbod in 2-onder-1-kapwoningen was met 2,9% het kleinst. Voor de overige woningen lag de stijging tussen de +3,3% (tussenwoningen) en +3,8% (vrijstaande woningen).

Er staan nu bijna 25 duizend woningen meer te koop dan een jaar geleden. Dat is een stijging van 18%. Tussenwoningen en appartementen kennen de grootste toename. Het aantal aangeboden tussenwoningen ligt 18,6% hoger dan vorig jaar, het aantal aangeboden appartementen zelfs 22% hoger. De toename is voor 2-onder-1-kap-en vrijstaande woningen met 15% een stuk lager. Sinds het begin van de crisis in het derde kwartaal 2008 is het woningaanbod met liefst 68% gestegen (destijds 97.247 woningen).

Consument heeft zeer ruime keuze
Het feit dat het aanbod van te koop staande woningen verder oploopt, is terug te zien in de zogeheten krapte-indicator, die aangeeft hoeveel keuze een woningzoekende heeft. Deze krapte-indicator is voor woningen in Nederland sinds het begin van de crisis flink opgelopen. Dit is het gevolg van zowel de terugloop in het aantal transacties als de toename van het aantal woningen dat te koop staat. Het afgelopen kwartaal is de indicator in vergelijking met een kwartaal eerder gestegen. Het aanbod is toegenomen, het aantal verkopen licht gedaald. De consument heeft momenteel de keuze uit meer dan 21 woningen. Een consument, op zoek naar een vrijstaande woning, kan inmiddels kiezen uit 40 woningen. Een consument die op zoek is naar een appartement, heeft de keuze uit 20 appartementen. Voor de crisis waren er dat maar 6. Vooral de toename aan keuze in appartementen in de laatste kwartalen is zorgwekkend.

Banken moeten weer maatwerk leveren
Door de onzekere economische situatie blijft de NVM vasthouden aan de prognose dat er in 2011 een prijsdaling is tussen 0 en 5%. Hukker: “Door de schuldencrisis en de situatie rond Griekenland is het lastig om een voorspelling te doen. Daarbij is het belangrijk om te weten wat de banken gaan doen. Het strenge beleid van de banken, waarbij ze belangrijke onderdelen van de normen voor de alom geaccepteerde, veilige en goedkopere NHG-financiering negeren, is een belangrijke reden dat de woningmarkt op slot is gedraaid. Het overleg tussen de minister van Financiën, banken en toezichthouders lijkt maar niet van de grond te komen, terwijl dit in mei al is toegezegd op aandringen van de Tweede Kamer en onder maatschappelijke druk. In de Gedragscode Hypothecaire Financiering staat ook dat ‘de hypothecair financier iedere aanvraag van een consument voor een hypothecaire financiering individueel zal beoordelen’. Het is opmerkelijk dat ze in de gedragscode zelf de ruimte hiervoor creëren maar deze vervolgens niet invullen. We hopen dat de banken zich aan hun belofte gaan houden en weer maatwerk bij hypotheekaanvragen gaan leveren.”

Houd NHG-grens op 350.000 euro
Daarnaast vindt de NVM dat de NHG-grens ook na 1 januari 2012 op 350.000 euro gehandhaafd moet worden. NVM-voorzitter Hukker hekelt hierbij de opstelling van banken zoals de Rabobank, die publiekelijk oproept tot beperking van de NHG. “De NHG is een uitstekende maatregel die vrijwel niets kost, consumenten en kredietverleners zekerheid biedt en de onrust op de woningmarkt beperkt. Een plotselinge verlaging zou een nieuw negatief signaal betekenen. Belangrijkste is dat NHG veiliger, goedkoper en beschermend is voor de consument. Vanuit markt en maatschappelijke organisaties wordt deze wens breed gesteund. Ook in de Tweede Kamer wordt er al over gesproken. Het is dan ook opmerkelijk dat er vanuit de bancaire wereld nu ineens kritiek komt op de NHG. De banken roepen voor de bühne dat ze de consument centraal stellen, maar gedragen zich er niet naar.”

Bron: NVM

Tags: , , , , , , , , ,
Posted in Geen categorie | No Comments »

OPEN HUIZEN NU MEEST BETAALBAAR

september 12th, 2011 by lam

“Beter dan nu wordt het niet: de overdrachtsbelasting is verlaagd, de Nationale Hypotheek Garantie is nog hoog en de prijzen zijn structureel lager dan voorheen.” Deze huizenzoeker is goed op de hoogte van de kansen die de vertraagde huizenmarkt biedt. “Verhuisplannen hebben we al een tijdje. Onze huidige woning kunnen we niet uitbreiden, dus we willen groter gaan wonen. We hebben al veel huizen bekeken en steeds maar gewacht, maar nu moet het gaan gebeuren. Ik volg de ontwikkelingen op de voet, hou de media in de gaten en kijk regelmatig op internet om de prijzen te kunnen volgen. Binnenkort is er weer een Open Huizen Route. Tijd om te gaan beslissen.”
LAM ERA makelaars is het met deze huizenzoeker eens. “Niet iedereen realiseert zich dat deze stimuleringsmaatregelen maar tijdelijk gelden. Per 1 januari 2012 gaat de NHG grens weer naar beneden. Dat betekent concreet hogere woonlasten voor iedereen die een huis koopt van meer dan € 265.000. Nu ligt die grens nog bij € 350.000.
Daarnaast zijn per 1 augustus de financieringsregels aangescherpt bij de banken. Gezien de eurocrisis dreigen er extra bezuinigingen van overheidswege plaats te vinden, waardoor de koopkracht nog meer onder druk komt te staan. Kortom als je wilt verhuizen, zorg dan dat het voor 1 januari 2012 is geregeld en wees geen dief van je eigen portemonnee.”
De ERA-makelaars organiseren op zaterdag 1 oktober 2011 weer een landelijke Open Huizen Route. “Al sinds 2000 doen wij dit op landelijke schaal. Tussen 11 en 3 uur kunnen mensen zonder afspraak binnen kijken bij de talloze huizen die meedoen aan de actie. Op era.nl kunnen mensen hun eigen route samenstellen, deze downloaden op hun TomTom en de huizen gaan bekijken. Je krijgt nu eenmaal de beste indruk als je zelf middenin de ruimte staat. Bovendien krijg je zo een beter beeld van de omgeving, de lichtval, het geluidsniveau in de buurt en de bereikbaarheid. Het is de bedoeling dat u als bezoeker kort rondkijkt. Meestal weet u binnen een paar minuten wel of het huis iets voor u is of niet. Vindt u het huis van uw dromen? Neem dan contact op met de ERA-makelaar voor een uitgebreide bezichtiging.
ERA-makelaars organiseren een aantal keren per jaar een landelijke Open Huizen Route. Er zijn in Nederland en België 225 ERA-makelaars, maar in totaal zijn er 2600 ERA-makelaars in bijna 50 landen.

Tags: , , , , , , , , ,
Posted in Geen categorie | No Comments »

Verjaring en erfdienstbaarheden

september 12th, 2011 by lam

Erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door vestiging en door verjaring. Vóór 1 januari 1992 was het bijna onmogelijk om een erfdienstbaarheid door verjaring te verkrijgen. Men kon alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden verkrijgen. Dit waren eigenlijk alleen erfdienstbaarheden die niet afhankelijk zijn van een menselijke activiteit, zoals een recht van overbouw of het hebben van leidingen onder andermans erf. Een recht van overpad was vaak geen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid, omdat er steeds een menselijke activiteit voor nodig was voor de uitoefening van het recht. Om er gebruik van te maken moest men immers lopen over het pad.

Per 1 januari 1992 kan elke erfdienstbaarheid ontstaan door bevrijdende verjaring, dus ook de niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden zoals het recht van overpad. Om een niet voortdurende zichtbare erfdienstbaarheid te verkrijgen geldt een verjaringstermijn van 20 jaar. Deze verjaringstermijn vangt aan vanaf 1 januari 1992. Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op
1 januari 2012.

Wat zijn de vereiste voor zo’n verjaring? Degene die zich beroept op verjaring moet aantonen dat hij het bezit heeft verkregen. Onder bezit wordt verstaan het houden van de onroerende zaak voor zichzelf. De bezitter is degene die de feitelijke macht uitoefent over een zaak. Het incidenteel gebruik maken van de uitwegen van uw buurman zonder zijn toestemming, zal niet volstaan om van bezit te spreken. Het bezit vangt aan als bijvoorbeeld uw buurman een weg aangelegd heeft over uw perceel en deze vervolgens in gebruik neemt, of als uw buurman zijn eigen perceel op de uitrit van uw perceel afstemt (de buurman kan dus alleen zijn perceel verlaten via de uitrit die op uw perceel is gelegen). De tegenhanger van bezit is ‘houden voor een ander’. U bent dan geen bezitter maar houder. Een houder is bijvoorbeeld een huurder, hij houdt het gehuurde voor de verhuurder. Indien u dus een afspraak heeft gemaakt met uw buurman om gebruik te maken van een gedeelte van zijn weg, dan bent u geen bezitter maar houder. Verjaring zal dan niet optreden omdat niet aan het bezitsvereiste is voldaan.

Naast de bevrijdende verjaring bestaat er ook nog de verkrijgende verjaring. Voor verkrijgende verjaring geldt een verjaringstermijn van 10 jaar. Een erfdienstbaarheid ontstaat door middel van een verkrijgende verjaring alleen als de verkrijger te goede trouw is. Dit is bijvoorbeeld het geval als een erfdienstbaarheid is gevestigd bij notariële akte maar er een gebrek kleeft aan deze akte. De verkrijger is hiervan niet op de hoogte en verkrijgt daarmee naar verloop van 10 jaar een erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring.

Stuiten voor 1 januari 2012!
Op zijn vroegst kan een niet voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring pas ontstaan op 1 januari 2012. Wil men dit voorkomen, dan dient men voor 1 januari 2012 de verjaring te stuiten. Stuiting breekt een lopende verjaring af. Nadat de verjaring is gestuit, begint een nieuwe termijn te lopen. Stuiting kan plaatsvinden bij aangetekende brief of deurwaardersexploot. In de brief dient u ondubbelzinnig aan te geven, dat u zich tegen het gebruik van uw erf door uw buurman verzet en dat u uw recht op nakoming voorbehoudt. Vervolgens dient u binnen 6 maanden uw buurman te dagvaarden.

Een andere mogelijkheid is om met uw buurman een gebruiksovereenkomst of een huurovereenkomst over een te komen. Daarmee wordt uw buurman houder en is hij bezitter af. De erfdienstbaarheid kan niet meer ontstaan door verjaring.

Vastleggen erfdienstbaarheid
Indien er door bevrijdende verjaring een erfdienstbaarheid is ontstaan, kan men de notaris de opdracht geven om de erfdienstbaarheid in te schrijven in de openbare registers. De notaris schrijft de erfdienstbaarheid in door middel van een akte van verjaring. Indien uw buurman de erfdienstbaarheid betwist, zullen partijen naar de rechter moeten stappen.

Bron: NVM

Tags: , , , , , , , , ,
Posted in Geen categorie | No Comments »

BESTAAND HUIS KOPEN WORDT GOEDKOPER

juli 8th, 2011 by lam

“Dit is het duwtje in de rug dat we nodig hadden,” roept een huizenkoper. “We kregen de financiering van ons huis net niet rond, maar nu gaat het lukken.” Gisteren werd bekend dat de overheid de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% verlaagt. De ingangsdatum is nog onderwerp van gesprek, maar waarschijnlijk gaat de verlaging in met terugwerkende kracht vanaf half juni. De huizenprijzen zijn sinds de crisis aanvankelijk gestabiliseerd, maar inmiddels aan het dalen. Nu de overdrachtsbelasting bij de aankoop van een huis met terugwerkende kracht wordt verlaagd van 6% naar 2% wordt het nog aantrekkelijker om een huis te kopen.
LAM ERA makelaars is blij met de maatregel. “Het kabinet helpt de burger om de koopbeslissing te nemen. De overdrachtsbelasting is ons al jaren een doorn in het oog. In deze onzekere tijden zoekt iedereen toch zekerheid. Die is er gekomen met een aantal maatregelen. Zo werd de Nationale Hypotheek Garantie al eerder opgetrokken naar € 350.000,=. Bovendien werd de BTW op manuren bij een verbouwing verlaagd. Nu gaat de overdrachtsbelasting omlaag. Met de dalende prijzen erbij is het nu wel heel aantrekkelijk om in te stappen in de woningmarkt. Zeker omdat al deze maatregelen een tijdelijk karakter hebben. Ons vermoeden is dat het wel de intentie is om deze maatregelen structureel te laten zijn, maar dat het kabinet de mogelijkheid wil houden om bij financiële tegenvallers de maatregel weer (deels) in te trekken. Het enige wat het kabinet nog extra zou moeten doen is het laten vervallen van de BTW op de aankoop van nieuwbouw. Het zou de markt enorm stimuleren als de burger geen 19% BTW over de aankoop van zijn nieuwbouwwoning hoefde te betalen. Wij vinden dit al jaren een grote ongelijkheid, dat een bestaande woning 6% overdrachtsbelasting kostte en een nieuwbouwhuis 19% BTW. En het zou de burger zekerheid geven als de regelingen een permanent karakter kregen. Maar als eerste stap zijn we hier zeker enthousiast over.
Heeft u plannen om een huis te kopen? Laat u voorrekenen wat u kunt besteden. Door de verlaagde overdrachtsbelasting is uw koopkracht toegenomen.
U vindt het huizenaanbod van alle ERA-makelaars op www.era.nl. ERA-makelaars zijn actief op 235 plaatsen in Nederland en België. ERA-makelaars zijn aangesloten bij de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM).

Haarlem, 1 juli 2011

Tags: , , , , , , , ,
Posted in Geen categorie | No Comments »

Regionale woningmarkt (Z-Kennemerland/Haarlem e.o.) t.o.v. landelijke cijfers

juli 7th, 2011 by lam

Aantallen verkopen
Het tweede kwartaal is normaal gesproken het beste kwartaal van het jaar in de woningmakelaardij. Het aantal verkochte woningen door NVM makelaars in de regio Zuid-Kennemerland komt voor het 2e kwartaal uit op 553 tegenover 610 in het tweede kwartaal van 2010. Een sterke daling van 9,3 %. Voor heel Nederland bedraagt deze daling 8,6 %.
Deze daling is een gemiddelde over alle segmenten in de markt. Als we kijken naar de cijfers per segment, ziet dat er voor onze regio als volgt uit, aantallen vergeleken met het 2e kwartaal van 2010:
Tussenwoningen – 3%
Hoekwoningen -12,5%
2-onder-1 kapwoningen -19,1%
Vrijstaande woningen -21,3%
Appartementen -11,5%
Hierbij dient te worden aangemerkt dat het in een regio gaat om relatief kleinere aantallen dan de landelijk gemiddelden en de cijfers meer kunnen fluctueren. Opvallend is dat de appartementenmarkt in deze regio gelijk loopt met de landelijke cijfers, maar dat de overige woningen negatief afwijken.

Transactieprijzen
Gemiddeld bracht in het 2e kwartaal een woning € 234.000 euro op (landelijk gemiddelde). In deze regio is dat € 276.000. Landelijk bedraagt de prijsdaling t.o.v. hetzelfde kwartaal een jaar eerder 2,2%. In de regio Zuid-Kennemerland is dat maar liefst 6,1%. Dit valt waarschijnlijk te verklaren uit gemiddeld grotere aantallen woningen in het duurdere segment.

Verkooptijden
De verkooptijd van de gemiddelde woning in het 2e kwartaal bedraagt 135 dagen. In onze regio lag deze traditioneel op ongeveer de helft. Hier is goed te zien dat de regio meer toetrekt naar de landelijke situatie. Het aantal verkoopdagen bedraagt in het afgelopen kwartaal in deze regio 99 dagen. Dit is t.o.v. het 2e kwartaal 2010 een toename van 9,6 % (was 88 dagen) maar goed nieuws is, dat woningen ten opzichte van het 1e kwartaal van 2011 maar liefst 20% sneller worden verkocht (was 128 dagen).
Halverwege het 2e kwartaal stonden 155.000 woningen te koop bij NVM makelaars. De schatting is dat het totale aanbod zo’n 207.000 woningen bedraagt. Bijna een kwart hiervan betreft vrijstaande woningen en 28,6 % uit appartementen. Sinds het begin van de crisis is het woningaanbod met 60 % gestegen.

Vraagprijzen
De gemiddelde marge tussen vraagprijs en koopsom ligt op 5 %. Een scherpe vraagprijs leidt dus tot snellere verkoop.

Bronnen: NVM Analyse Woningmarkt 2e kwartaal 2011, NVM regionale woningmarktcijfers

Tags: , , , , , , ,
Posted in Geen categorie | No Comments »

NVM optimistisch over woningverkoop komend kwartaal

juli 7th, 2011 by lam

De woningmarkt vertoonde nog geen tekenen van opleving in het tweede kwartaal van dit jaar. Het aantal woningverkopen lag weliswaar circa 7% hoger dan in het eerste kwartaal, maar blijft op teleurstellend laag niveau. De gemiddelde verkoopprijs kwam uit op 234 duizend euro, een daling van 2,2% in vergelijking met een jaar eerder. “De nieuwe realiteit op de woningmarkt is een structureel lager prijsniveau. De woningmarkt kenmerkt zich door consumenten die juist nu profiteren – de winnaars -, daar waar anderen onder de categorie verliezers vallen”, aldus Ger Hukker, voorzitter NVM. Het vorige week genomen kabinetsbesluit om de overdrachtsbelasting een jaar lang van 6 naar 2% te verlagen, vindt de NVM “een belangrijk signaal om de woningmarkt er weer bovenop te helpen. Het besluit van het kabinet komt op een uitstekend moment.” Als gevolg van de verlaging verwacht de NVM dat de woningverkopen het komende kwartaal een positieve stimulans krijgen.

Vooruitzichten positief na kabinetsmaatregel

Ondanks het slechte beeld dat de woningmarkt al kwartalen lang laat zien, verwacht de NVM van de regeringsmaatregel om de overdrachtsbelasting te verlagen een gunstige werking. “We hebben onder de NVM-leden begin deze week een snelle enquête gehouden. De uitkomsten daarvan en andere eerste signalen wijzen erop dat de maatregel de consumenten weer in beweging heeft gezet. Mensen die eerder waren afgehaakt, omdat ze net geen hypotheek rond konden krijgen, of zelf de stap net niet durfden te zetten, worden door deze forse belastingverlaging kennelijk weer aangemoedigd om alsnog een woning te kopen. Onze leden merken dat consumenten die latent verhuisgeneigd zijn en de prijzen al zagen dalen nu extra geprikkeld worden door deze generieke kostenverlaging van 4%. Zij zien hun droomhuis ineens dichterbij komen. Buitengewoon verheugend nieuws, dus. Ik denk dat deze kabinetsmaatregel bijdraagt aan het doorbreken van de negatieve spiraal waarin we tot dit moment hebben gezeten. Het aantal woningverkopen zal het komend kwartaal naar verwachting 10% hoger zijn dan over het derde kwartaal van 2010 door de belastingverlaging.”

Het kabinet heeft daadkracht getoond met deze substantiële maatregel, meent de NVM-voorzitter. “Het is nu aan de markt om bij te dragen aan het succes hiervan. De NVM heeft deze verantwoordelijkheid onmiddellijk genomen en een grootscheepse campagne opgezet. Het is belangrijk om de consumenten met woonwensen te wijzen op de enorme kansen en voordelen van dit moment. Meer mensen kunnen nu winnaar worden in de huidige woningmarkt.”

Tags: , , , , , , , , ,
Posted in Geen categorie | No Comments »

« Older Entries